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« L'âge d'or est terminé. L'immobilier n'est plus le moteur de la croissance économique ou de l'accumulation de richesses en Chine. C'est du passé."
Lors de l'organisation d'un événement caritatif qui a beaucoup attiré l'attention en 2018, Hui Ka Yan a beaucoup parlé de son enfance lorsqu'elle a dû manger des patates douces pour vivre dans sa ville natale.
L'époque de cet événement était aussi « l'âge d'or » du milliardaire surnommé Xu Jiayin, lorsqu'il possédait une valeur nette de 40 milliards de dollars et concourait pour le poste d'homme le plus riche de Chine avec le « magnat de la technologie » Jack Ma. . En tant que président du plus grand promoteur immobilier chinois Evergrande Group, M. Xu affirme que son succès est en partie dû au Parti communiste chinois. Toujours en 2018, environ un cinquième des milliardaires en Chine étaient ceux qui avaient fait fortune dans le secteur immobilier, dont beaucoup provenaient de rien comme Hui Ka Yan.
Quand le vent change
Mais depuis lors, l'histoire a changé dans une direction complètement différente. La campagne de Pékin pour contrôler la hausse des prix depuis plus d'un an a porté un coup dur aux plus grandes sociétés immobilières du pays. Les ventes de maisons en Chine ont chuté pendant 11 mois consécutifs, et la richesse totale des milliardaires de l'immobilier dans la deuxième économie mondiale s'est "évaporée" de 65 milliards de dollars au cours de la même période. Le 6 juin 2022, un indice de l'agence de presse Bloomberg qui mesure le cours des actions des sociétés immobilières chinoises continentales cotées sur le marché de Hong Kong est tombé à son plus bas niveau en 5 ans.
La détermination du président Xi Jinping à atteindre la "prospérité commune" marque un changement historique en Chine, envoyant un signal de la fin de l'ère où l'industrie immobilière jouait un rôle important., selon Bloomberg.
"L'âge d'or est terminé. L'immobilier n'est plus le moteur de la croissance économique ou de l'accumulation de richesses en Chine. C'est du passé", a déclaré Craig Botham, économiste en chef de Pantheon Macroeconomics.
Personne ne peut nier l'importance du secteur immobilier dans l'économie chinoise. L'immobilier représente près de 30 % du produit intérieur brut (PIB), ce qui en fait l'un des principaux moteurs de croissance économique du pays. L'industrie immobilière chinoise est également le berceau d'entrepreneurs chinois célèbres tels que Wang Jianlin - fondateur de Dalian Wanda Group Co., promouvant la richesse de la classe moyenne, et représente environ 60% de la richesse des ménages.
Au cours des deux dernières décennies, l'investissement immobilier a été une valeur sûre en Chine. Les prix des maisons dans le pays sont à la hausse depuis le début des années 2000, encourageant la spéculation immobilière.
Dans ce contexte, les sociétés immobilières ont audacieusement contracté des emprunts, cherchant des « mines » d'argent en dehors de la Chine continentale. Les investisseurs mondiaux avides de rendements plus élevés se sont empressés d'acheter des obligations à haut rendement émises par ces sociétés. Le montant de ces obligations vendues chaque année est passé de 675 millions de dollars en 2009 à 64,7 milliards de dollars en 2020, selon Bloomberg. Cette montagne de dettes présente des risques pour le système financier chinois.
Et cela va de pair avec l'écart grandissant entre les riches et les pauvres dans le pays le plus peuplé du monde.
A partir de 2016, le vent a commencé à changer de direction. Cette année-là, Xi Jinping a déclaré que "les maisons sont construites pour vivre, pas pour spéculer". Le durcissement des réglementations de supervision sur le secteur immobilier chinois s'est accéléré en 2020, lorsque Pékin a introduit "trois lignes rouges" pour limiter les activités d'emprunt des promoteurs immobiliers.
Dans ce contexte, presque toutes les entreprises immobilières chinoises ont souffert et Evergrande est tombée dans la pire des situations. Avec plus de 300 milliards de dollars de titres de créance, le géant immobilier le plus endetté au monde a été déclaré insolvable en décembre 2021, après avoir omis de se retourner pour payer ses dettes. Des dizaines d'autres acteurs majeurs de l'industrie ont également vacillé.
Depuis le début de l'année 2021, les entreprises immobilières chinoises ont fait défaut sur au moins 18 milliards USD d'obligations en USD émises sur les marchés étrangers et environ 2,5 milliards USD d'obligations en Yuan émises dans le pays.
Nouvelle politique et impact
Le slogan "prospérité commune" - avec l'objectif d'une répartition plus équitable des richesses dans la société - reflète l'évolution des priorités des dirigeants chinois. Le gouverneur de la Banque centrale de Chine (PBOC), Yi Gang, a parlé d'un "nouveau modèle de développement" pour le secteur immobilier - un signe que le pays semble suivre le modèle réussi de Singapour dans le développement de projets de logements sociaux pour abritent la majorité des gens.
Les effets de ce changement peuvent être considérables. Dans lequel, les sociétés immobilières avec le soutien du gouvernement chinois peuvent devenir la force principale. Les entreprises faibles seront éliminées, lentement mais inévitablement et les attentes de retour sur investissement dans le secteur immobilier doivent baisser.
Sun Hongbing - Photo : Bloomberg.
L'une des conséquences est que la richesse des milliardaires de l'immobilier a chuté. Depuis 2009, le milliardaire de Wanda, a perdu 61 % de sa valeur nette. Le fondateur Sun Hongbin de Sunac China Holdings a perdu près de 90 % de ses actifs. Tandis que la plus grande baisse absolue appartenait à Hui Ka Yan d'Evergrande, qui a perdu près de 24 milliards de dollars. De nombreux entrepreneurs immobiliers chinois, dont Hui Ka Yan, ont dû retirer de l'argent de leur poche pour rembourser leurs dettes et maintenir les opérations de l'entreprise, ce qui a entraîné une baisse encore plus rapide de leur richesse personnelle.
Actuellement, les milliardaires de l'immobilier représentent moins d'un dixième de tous les milliardaires en Chine - selon Bloomberg, mettant fin à une période "d'appel à la pluie et d'appel au vent" d'un groupe d'entrepreneurs qui commence tout juste à gagner en influence et en puissance dans l'économie du pays.
Non seulement dans le secteur immobilier, la campagne de Pékin pour renforcer la supervision s'étend également à l'ensemble de l'économie, ciblant tout, de la technologie à l'éducation. Récemment, le gouvernement chinois a ralenti cette campagne pour éviter une crise à grande échelle. Par exemple, les restrictions imposées aux acheteurs de maison ont été assouplies récemment et certains taux d'intérêt ont également été réduits.
Cependant, la reprise devrait être lente, non seulement parce que la Chine poursuit une politique anti-épidémique draconienne Zéro Covid, mais aussi parce que le pays tiendra le 20e congrès du parti communiste chinois en novembre 2022.
"En dehors de l'incertitude économique à court terme, les achats de maisons à des fins de spéculation continueront d'être limités car le gouvernement chinois signale toujours de donner la priorité au développement ordonné du marché immobilier", a déclaré l'expert économiste en chef de HSBC, Frederic Neumann.
À plus long terme, le vieillissement de la population chinoise, la baisse du taux de natalité et le ralentissement de l'économie signifient que les périodes de boom du pays pour l'industrie immobilière ne reviendront pas.
Compte tenu de la part du secteur immobilier chinois d'un tiers du PIB - similaire à celle de l'Espagne avant l'éclatement de la bulle immobilière en 2009 - Pékin doit le ramener à la moyenne mondiale, selon les experts de l'économiste en chef Alicia Garcia Herrero de Natixis SA.
"Je ne pense pas qu'il y aura une reprise en forme de V", a déclaré Garcia Herrero, expliquant que le gouvernement chinois "ne veut pas que le secteur immobilier continue de croître trop vite pendant trop longtemps".
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